Навіщо робити оцінку нерухомості: головні особливості і методи
Послуга оцінки нерухомості в Києві – це досить поширений і затребуваний сервіс, тому що багатьох цікавить ціна квадратного метра столичної житлоплощі. Однак варто зауважити, що параметр вартості на ринку нерухомості досить розмитий і залежить від різних факторів.
У ситуації з угодами, пов’язаними з купівлею-продажем нерухомості, бажано знайти відносно точну ціну 1м 2 . Це пояснюється тим, що необхідно виключити ймовірність виникнення у однієї із сторін сумнівів або незгод.
Сьогодні часто при угодах купівлі-продажу нерухомості, озираючись на західні країни, залучають третю сторону, тобто експертів з оцінки нерухомості. Щоб зважити всі «за і проти» проведення експертної оцінки квадратних метрів, в нашому блозі ми розглянемо особливості процедури, а також розповімо про методи, які при цьому застосовуються.
Час для оцінки
Є кілька поширених ситуацій, коли може знадобитися експертна оцінка квартири:
- Власник вирішив продати нерухомість.
- При процедурі отримання кредиту.
- Якщо планується пропонувати нерухоме майно в оренду.
Це найбільш часті ситуації, коли власник змушений вдатися до замовлення послуг професійних легальних оцінювачів. Також послуги фахівця з оцінки нерухомого майна потрібні при розділі майнових прав подружжя при розлученні, а також для визначення частки спадкування.
Про основні поняття
Безпосередньо самооцінювання нерухомого об’єкта є процесом визначення ціни нерухомості або майнових прав по відношенню до конкретної площі. Тобто процедура оцінки – це розрахунок вартості прав власності по відношенню до конкретного нерухомого об’єкту.
Вартість, розрахована при оцінюванні нерухомості, буває таких видів:
- Ринкова.
- Інвестиційна.
- Ліквідаційна.
- Кадастрова.
При розрахунку окремого виду вартості об’єкта є свої нюанси. Найбільш часто за реальну вартість квадратного метра приймають ринкову ціну об’єкта. Саме при обліку цієї величини відбувається відчуження (наприклад, продаж квартири або будинку). На величину оцінки впливають такі обставини:
● Сторона, яка є власником, не повинна передавати право володіння стороні виконавця без наявності на це добровільного бажання або певних причин.
● Обидві сторони угоди по відчуженню нерухомості володіють необхідною інформацією про предмет.
● Всі сторони угоди діють виключно в особистих інтересах.
● Реалізований об’єкт представляється на ринку нерухомості у вигляді публічної оферти.
● Вартість є розумною грошовою винагородою за передачу прав на конкретний об’єкт оцінювання.
● Певна сума виплачується без примусу, а сама виплата виражена в грошовій формі.
Щодо інвестиційної вартості, то це вартісне вираження об’єкта оцінки, який використовується в якості інвестиції. Зазвичай ця величина застосовується при визначенні показника ефективності інвестиційних вкладень.
При процедурі встановлення ціни ліквідації об’єкта нерухомості розраховується можлива ціна, по якій предмет оцінки може бути відчужений на певний термін. Розраховується ця величина в разі, коли власника змушують до скоєння акту відчуження майна. Надзвичайні обставини, які змусили власника до процесу відчуження нерухомості, враховуються при обчисленні ліквідаційної вартості.
Вартість, визначена при реєстрації нерухомості (або кадастрова), розраховується з урахуванням законодавства. Зазвичай використовується при оподаткуванні.
Особливості роботи професійного оцінювача нерухомості
Завдання будь-якого оцінювача виражається у визначенні реальної вартості певного об’єкта нерухомості або його частини. Крім того, досить часто послугами оцінювача користуються власники прав на житло, що будується. В такому випадку оцінці підлягають не уявні квадратні метри, а вартісне вираження прав власності на об’єкт, що будується.
У своїй роботі оцінювачі використовують три основні підходи до оцінки нерухомого майна:
- Прибутковий метод, при якому ціна об’єкта нерухомості визначається з урахуванням показників прибутковості від виконання прав володіння даним майном.
- Витратний, при якому вартість квадратних метрів визначається виходячи з суми витрат, необхідних на відновлення об’єкта з урахуванням внесення деяких змін.
- Порівняльний, який по суті є аналізом вартостей об’єктів нерухомості, що характеризуються схожими параметрами (застосовується тільки для забудов з типовими плануваннями).
Оцінка вартості об’єктів нерухомості, здійснена з залученням третіх осіб, має наступні цілі:
● Сторони договору оренди (тобто орендар і орендодавець) висловлюють бажання дізнатися реальну ціну конкретного об’єкта нерухомості.
● Під час укладання угоди купівлі-продажу квартири або будинку покупцеві і продавцеві необхідні точні відомості про ринкову ціну предмета договору.
● Інвестор з метою прийняття правильного рішення бажає дізнатися вартісне вираження перспективних інвестицій, тобто об’єкта нерухомості.
● При видачі або погашенні кредитного зобов’язання кредитна організація повинна знати точну оцінку нерухомого майна, яке використовується в якості застави при отриманні позики.
Щоб почати роботу, оцінювачу необхідно знати, з якою метою клієнт проводить оцінку об’єкта нерухомості. Тільки після цього він може приступати до наступних заходів:
- Визначення завдань і огляду оцінюваного об’єкта.
- Складання договору співпраці, згідно з яким він зобов’язується провести оцінку квартири, будинку або конкретної його частини.
- Збору даних, що мають відношення до цього об’єкта.
- Вибору методу, за яким буде відбуватися оцінка нерухомості.
- Аналізу прав власності і розпорядження об’єктом.
- Оцінці необхідних поліпшень цієї площі (наприклад, зміни планування).
- Порівнянні результатів з використанням декількох методів.
- Надання звіту та висновку.
Критерії вибору оцінювача
Для замовлення проведення експертної оцінки нерухомості в Києві звертаються в організації, що спеціалізуються на проведенні даної роботи. Такими установами є державні та приватні БТІ (бюро технічної інвентаризації). Головна функція цих організацій полягає в проведенні інвентаризації та видачі технічних паспортів на об’єкти нерухомості.
Коли люди чують абревіатуру БТІ, виникає стандартний стереотип – черги, втрата часу, велика кількість паперів і витрачені нерви. Крім цього, є ще одна асоціація – безликий підхід до надання послуги і поверхневе ставлення до клієнтів.
Однак сьогодні ситуація трохи змінилася. Власники нерухомого майна для проведення інвентаризації або отримання техпаспортів можуть звернутися приватні бюро і компанії, які з радістю нададуть ці послуги. Поява на ринку нерухомості приватних БТІ призвело до можливості швидкого отримання послуг з оцінки нерухомого майна.
Приватні компанії не тільки надають послуги з експертної оцінки квадратних метрів, а й гарантують такі переваги:
● Індивідуальний підхід до кожного клієнта – фахівець враховує всі особливості оцінюваного об’єкта нерухомості.
● Привабливі ціни на наданий оціночний сервіс – це точно буде коштувати дешевше.
● Великий досвід і професіоналізм оцінювачів, що гарантує високу якість послуг, що надаються.
● Гарантія того, що відповідно до наданого звіту оцінки ціна нерухомості клієнта не буде занижена.
Однак тільки замовник відповідних послуг має право вирішувати, куди звернутися – в державні або приватна БТІ. Але буде справедливо зауважити і те, що приватна компанія не побоїться складних ситуацій, а також гарантує професійну допомогу при вирішенні питань будь-якого рівня складності.
Про послугу
Скориставшись послугами компанії «Фортеко Україна», ви можете бути впевнені в професійному виконанні роботи незалежно від того, чи буде це десятихвилинна консультація, або реалізація складного багатоетапного проекту.
Оцінка майна експертом компанії виконується для будь-яких об’єктів, що належать приватним особам і організаціям різної форми власності. Це житлові будинки, офісні приміщення, складські, виробничі, торговельні, готельні комплекси, гаражі, земельні ділянки та інша нерухомість, включаючи проблемні об’єкти незавершеного будівництва. Ми працюємо по всій Україні і враховуємо в роботі регіональну специфіку. Звертайтеся прямо зараз!
334
