Договір купівлі-продажу житла: види, особливості, ризики, оцінка майна
У переважній більшості випадків передача прав на нерухомість здійснюється шляхом укладення договору купівлі-продажу. За статистикою, найчастіше такі юридичні документи підписуються щодо квартир, які, в свою чергу, поділяються на первинну і вторинну нерухомість.
Оцінка майна в Україні та дані аналітичних звітів показують, що в останні роки і в Києві, і в інших містах досить стійко розвивається будівельна галузь. Відповідно, на ринку з’являється чимало квартир за привабливими цінами, але угоди при їх покупці мають свою специфіку. Звичні договори купівлі-продажу при цьому не оформляються.
Оцінка стану ринку нерухомості
Незважаючи на загальну нестабільність, втрату Криму, тривалі військові дії на сході країни, а також на невисокі доходи переважної більшості населення, кількість людей, бажаючих придбати житло на первинному і вторинному ринку, не зменшується. Це підтверджують і нотаріуси великих міст, які безпосередньо займаються оформленням договорів, і фахівці з незалежної експертної оцінки майна.
Що стосується Києва, Харкова, Одеси, Львова, можна говорити про те, що кількість укладених договорів поступово збільшується. Особливо яскраво це простежується в столиці, що пов’язано з різноплановими світовими тенденціями, включаючи посилення і розширення за рахунок приєднання нових територій головних міст різних країн і масову урбанізацію. Крім того, люди, які встигли продати житло в Криму і на окупованих територіях, прагнуть інвестувати кошти в нерухомість інших міст України.
При цьому збільшується кількість інвестиційних покупок. Бажаючи зберегти і примножити кошти, багато власників навіть не самого великого капіталу вважають за краще вкласти гроші в нерухомість.
Не треба бути зацікавленим представником ріелтерської компанії або експертом ринку, щоб неозброєним оком побачити чималу кількість будівельних кранів і новообудови. Попит на житло залишається стабільним.
Звичайно, аналітики намагаються розібратися в тому, чому в 2018 році помітно збільшилася кількість укладених угод з продажу, і як довго ще буде зберігатися така тенденція, чи свідчить вона про спекулятивність угод або реально відображає стан ринку.
Договору купівлі-продажу, їх види і нюанси
Оцінка майна експертом виконується до укладення угоди, оскільки від цієї суми будуть залежати виплати податків, внесок до Пенсійного фонду та державне мито. Сама організація процесу, форма і зміст договорів купівлі-продажу в даний час опрацьовані, приведені до єдиного уніфікованого стилю і врегульовані нотаріусами. Проте, треба уважно вчитуватися в договір, а також максимально точно відповідати на питання нотаріуса і слухати відповіді другої сторони. Державні представники намагаються врахувати всі нюанси, щоб максимально убезпечити угоду.
Якщо з вторинним житлом все йде за класичною, перевіреною роками схемою, з первинної нерухомістю, на даний момент, все не так однозначно. Нерідко трапляється так, що, вкладаючи гроші в житло на початкових етапах будівництва, інвестори, насправді не купують готові квартири з документами, які могли б гарантувати право власності.
Купівля житла в новобудові представляє собою свого роду схему, в якій цілком можуть поєднуватися кілька інвестиційних інструментів, серед яких відмічають: кошти фонду фінансування будівництва, ЖБК, цільові облігації, відчуження майнових прав, форвардні контракти і так далі. Оскільки про стандартний формат угоди мови йти не може, нерідко задіюється такий інструмент, як попередній договір.
Особливості попереднього договору купівлі-продажу
Попередній договір – це фіксація намірів, і саме так до нього необхідно ставитися. Такий документ нерідко застосовується ріелторами як елемент угоди купівлі-продажу майна, але частіше його підписання ініціюють девелопери як компонент схеми відчуження майнових прав.
У попередньому договорі містяться базові характеристики, умови і терміни, протягом яких сторони зобов’язуються основному договору в подальшому. Варто брати до уваги той факт, що при придбанні квартири в будинку, який ще не зведений або не зданий в експлуатацію, укласти основний договір купівлі-продажу неможливо, а в попередньому документі повинні міститися гарантії того, що після завершення будівництва, покупець житла стане повноправним його власником.
У попередньому договорі також повинні бути зафіксовані:
- ціна;
- порядок розрахунків та розподіл витрат;
- терміни передачі майна;
- умови, які є значними для сторін;
- основні гарантії.
Необхідно врахувати переваги укладення попереднього договору. Сторони мають можливість попередньо зустрітися і провести переговори, обговоривши всі умови договору, питання внесення оплати, перевірки документації. Не завадять незалежна експертна оцінка майна, а також консультація нотаріуса або юриста з приводу змісту документів, на підставі яких продавець має намір відчужувати майно. Якщо серйозно поставитися до складання попереднього договору, це дозволить без зусиль вирішити протиріччя і уникнути конфліктів.
Чи звертатися з попереднім договором до нотаріуса?
Жорсткої законодавчої вимоги складати попередній договір виключно в нотаріальному порядку немає. Умови попереднього договору можуть визначатися без жорстких обмежень – досить того, щоб одна зі сторін гарантувала продати нерухомість іншій стороні по строго визначеній ціні у встановлений термін.
З іншого боку, договір, не оформлений в нотаріальному порядку, по суті, не буде юридично повноцінним документом, який неодмінно буде прийнятий до уваги судом. Як показує практика, краще скласти попередній договір в точно такій же формі, в якій буде складатися основний договір купівлі-продажу.
Крім того, коли проведена незалежна оцінка майна експертом, а сторони угоди зустрічаються в нотаріальній конторі, це дозволять відразу відповісти на всі питання і закріпити нюанси в документі з безперечною юридичною силою, на який можна посилатися при вирішенні спірних моментів та при оформленні основного договору. Крім того, якщо продавець спокійно погоджується на попередню перевірку та нотаріальне завірення, істотно знижується ризик того, що він є шахраєм, чи буде намагатися не виконати свої зобов’язання.
Звичайно, можна просто підписати типовий договір в офісі забудовника, але все ж варто для початку провести експертну оцінку цього документа, оскільки цілі юридичні відділи працюють над такою формою договору, яка дозволила б вільно трактувати його умови або згодом маніпулювати ними. Багато компаній займають позицію, при якій клієнт або підписує договір, йому запропонований, або відправляється додому. Однак, з огляду на конкуренцію на ринку та інші обставини останнього часу, ситуація рано чи пізно буде змінюватися.
Між попередніми і основним договором
Звичайно, від сторін ніхто не вимагає викладати вже в попередньому договорі абсолютно всі умови, але все ж найголовніші, базові позиції прописати необхідно. Вартість майна варто «прив’язати» в іноземній валюті, а також обов’язково зафіксувати порядок проведення розрахунків, тобто визначити, як і коли будуть передаватися гроші: до підписання основного документу, при його оформленні або в розстрочку. Притому, що розрахунки в Україні згідно із законом повинні проводитися в гривні, розрахунки завжди повинні проводитися «в еквіваленті».
Вказувати в договорі ціну, та й взагалі проводити оцінку майна в Україні на попередньому етапі ніхто не зобов’язує, але це вкрай бажано, щоб позбавити продавця від спокуси згодом маніпулювати сумами, а покупця – від можливості заявити, що він все не дуже добре прорахував. Згодом сторони можуть скорегувати попередні угоди і домовитися про нові ціни, однак, тільки за згоди обох сторін.
Що стосується курсу валюти, його необхідно вказувати на момент підписання основного договору, причому краще, якщо це буде курс того банку, через який планується проводити розрахунок. Якщо передбачено розстрочення платежу, всі нюанси повинні бути зафіксовані в попередньому договорі, щоб було зрозуміло, на яких умовах буде складатися основний документ. Але, в будь-якому випадку, ціна повинна бути зафіксована в гривнях на дату, коли підписаний основний договір, і далі змін бути вже не може – покупцеві, щоб отримати право володіння, необхідно внести саме цю суму.
Як бути з відповідальністю за порушення?
Треба визнати, що законодавці не передбачили будь-які штрафні санкції та відповідальність за невиконання умов попереднього договору. Однак, чітко прописана єдина норма, згідно з якою сторона, з вини якої договір виявився не підписаним, повинна відшкодувати другій стороні всі втрати, проте їх перелік не визначений. Це може бути компенсація вартості оцінки майна експертом, сума за відмову від орендарів і так далі. Краще всі ці нюанси прописати спочатку.
Чи можна повернути аванс, задаток або заставу, якщо договір буде скасований? У цивільному законодавстві немає чіткого терміну для такої передоплати, але, як показує судова практика, сума, передана відповідно до попереднього договору, визначається як аванс. Якщо сторони вже на попередньому етапі вважають, що сторона, з вини якої не підписаний основний договір, повинна компенсувати втрати, краще, якщо буде зафіксована конкретна сума.
Згідно з тією ж судовою практикою, краще не використовувати термін «застава», хоча ріелтори нерідко вибирають саме його, хоча це швидше аванс. Справа в тому, що в цивільному законодавстві термін «застава» представлено так, що його не можна застосувати як інструмент в попередньому договорі. Наприклад, відсутня юридично обґрунтована можливість включити в договір зобов’язання того, що якщо зобов’язання продавцем не виконані, гроші треба повернути в подвоєному розмірі. Такий підхід непридатний за попереднім договором.
У попередньому договорі можна зафіксувати зобов’язання продавця передати майно, а покупця – прийняти його. Але, на жаль, закон не дуже захищає покупця. Якщо продавець відмовиться від виконання договору, покупець опиниться в складній ситуації. Суд не зможе зобов’язати продавця передати майно, і єдина можливість – залучення штрафних санкцій за порушення договору. Попередній договір не є тією основою, на якій суд може прийняти однозначне рішення і зобов’язати продавця передати право власності покупцеві. Що стосується моральної компенсації при ухиленні однієї із сторін від зобов’язань за попереднім договором, вона не передбачена. Може йтися лише про компенсацію збитків, понесених однією зі сторін. Це може бути, наприклад, компенсація вартості оцінки майна онлайн, юридичних і нотаріальних послуг, витрат на підготовку об’єкта до продажу.
Хто має право підписати попередній документ?
Поки мова йде про попередній договір, зовсім не обов’язково, щоб одна зі сторін мала майно у власності. Оскільки це заява про намір, поставити підпис під договором можуть, наприклад, спадкоємці, які отримають право володіння майном тільки через півроку.
Буває, що ділянка поки не приватизована, але це не заважає укласти попередній договір, відповідно до якого продавець повинен в певний термін отримати необхідні документи. Отримувати дозволи чоловіка на продаж на попередньому етапі не обов’язково, але в результаті такої документ все одно доведеться докласти до загального пакету. Те ж стосується дозволу від органів опіки, який на етапі підписання основного договору обов’язковий, якщо в квартирі зареєстровані неповнолітні діти.
Перед підписанням договору має сенс упевнитися в тому, що майно дійсно знаходиться у власності у продавця. Можна спробувати отримати інформацію на сайті Міністерства юстиції, хоча в даний час в базі представлені не всі об’єкти.
Ще один варіант – звернутися до нотаріуса, щоб він зробив запит в БТІ і з’ясував, чи належить конкретний об’єкт, зареєстрований до 2014 року, конкретному продавцю. Треба сказати, будь-яких строгих переліків документів, які підлягають перевірці на етапі попереднього договору, немає. Але досвідчений нотаріус обов’язково проведе всі перевірки для визначення тих перешкод, які неодмінно дадуть про себе знати при укладанні основного договору. Державний представник неодмінно повідомить про них покупцеві. Якщо зняти обмеження неможливо, краще відмовитися від угоди.
Неминучі витрати
Вартість укладання попереднього договору не може бути фіксованою. Наприклад, в Києві діапазон цін може бути від 500 до 5000 гривень. Остаточна загальна сума залежить від складності документа, вартості нотаріальних послуг та від обсягу умов, які позначені в договорі.
Якщо умовами документа передбачена передача авансу, неодмінно потрібна оцінка майна експертом і сплата обов’язкового державного збору. На цю суму буде зменшено розмір мита, яку в будь-якому випадку має бути внесено при укладенні основного договору.
Про послугу
Скориставшись послугами компанії «Фортеко Україна», ви можете бути впевнені в професійному виконанні роботи незалежно від того, чи буде це десятихвилинна консультація, або реалізація складного багатоетапного проекту.
Оцінка майна експертом компанії виконується для будь-яких об’єктів, що належать приватним особам і організаціям різної форми власності. Це житлові будинки, офісні приміщення, складські, виробничі, торговельні, готельні комплекси, гаражі, земельні ділянки та інша нерухомість, включаючи проблемні об’єкти незавершеного будівництва. Ми працюємо по всій Україні і враховуємо в роботі регіональну специфіку. Звертайтеся прямо зараз!
291
