Независимая оценка недвижимости в Украине: стоимость и особенности процедуры
Какие бы договора по отчуждению недвижимости ни заключались, оценка имущества потребуется в любом случае. Действующими законодательными нормами определены случаи, когда независимая оценка имущества экспертом требуется обязательно, и когда можно оценить имущество приблизительно своими силами, не получая официальное заключение.
Считается, что оценка стоимости имущества нужна только государству для получения налогов с граждан, однако, как показывает практика, она полезна и участникам сделки, поскольку экспертиза помогает выявить риски и узнать те нюансы, на которые можно просто не обратить внимания. Как же работают эксперты, и как по закону проводится оценка имущества?
Законодательные основы
Чтобы разобраться, по каким принципам проводится процедура, необходимо ознакомиться с последней редакцией Закона Украины №2658-14, а также с двумя стандартами, содержащими общие положения оценки имущества и нюансы, связанные именно с оценкой недвижимости. Именно эти документы регулируют работу оценщиков.
В статьях 3 и 5 указанного ЗУ «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» четко указано, кто может проводить экспертную оценку. Это компании и индивидуальные предприниматели, получившие специальный сертификат, а также органы государственной и местной власти, распоряжающиеся собственностью и уполномоченные оценивать имущество. Важно знать, что экспертная оценка может быть включена в перечень услуг организации, когда в ее штате имеется хотя бы один сертифицированный специалист.
Кому и когда надо заказывать экспертную оценку имущества?
Экспертная оценка имущества выполняется по запросу собственников недвижимости, планирующих отчуждение жилья. Соответствующее заключение требует нотариус, чтобы зарегистрировать сделку, облагаемую налогами в соответствии со статьей 172 Налогового кодекса.
Согласно Гражданскому кодексу, заверять необходимо практически все сделки с недвижимостью, причем речь идет не только о купле-продаже, ипотеке, мене, но и о пожертвовании, ренте, пожизненном содержании в обмен на жилье. Нотариально надо заверять также договор приватизации и документ о разделе общей собственности при разводе. Оценка имущества экспертом обязательна во всех случаях, когда заключение сделки влечет уплату налогов. Впрочем, нередко она выполняется на добровольной основе.
Оценка имущества онлайн или в очной форме может быть заказана, если речь идет об аренде или найме частного жилья. Такие договора не предполагают обязательное нотариальное заверение, и если стоимость недвижимости согласована участниками сделки и прописана в документе, к эксперту можно не обращаться. Оценка стоимости имущества необходима в случае, если на ней настаивает одна из сторон договора.
Передача недвижимости в залог не требует обязательной оценки, но очень желательна, так как документ может пригодиться при возникновении спорных ситуаций. Оценка имущества в Украине важна при страховании недвижимого имущества, поскольку страховые выплаты напрямую зависят от стоимости объекта.
Наследники, относящиеся к первой и второй степени родства, освобождаются от уплаты налога при получении недвижимости в наследство, а значит, определять актуальную рыночную стоимость не обязательно. То же касается получателей недвижимости в дар от родственников второй степени родства: от братьев и сестер, внуков, дедушек и бабушек.
В соответствии с Налоговым кодексом, сумма пошлины (1%) за нотариальное удостоверение такого договора рассчитывается от той стоимости, которая указана получателем имущества в соответствующем заявлении. Иными словами, если ставка налогообложения является нулевой, оценку можно не проводить.
Требования к оценщикам
Заказывать оценку имущества в Украине надо только проверенным профессионалам, поскольку малейшие нарушения станут поводом к признанию документа недействительным. Более того, в законе четко прописаны требования к оценщику. В частности, такую работу не может выполнять человек, имеющий непогашенную судимость или в течение текущего года получавший взыскания за коррупционные деяния.
Безусловно, в соответствии с Законом №2658-14, оценщик категорически не имеет права использовать свои полномочия с целью получения неправомерной выгоды для себя или для других лиц. Важно, что оценщик должен быть именно независимым, то есть он не может оказывать услугу родственникам. Компания, занимающаяся оценкой в Украине, не имеет права выдавать экспертное заключение о стоимости собственной недвижимости или имущества своих основателей и сотрудников.
Особенности процедуры
Прежде всего, стоит отметить, что под оценкой понимается определение рыночной стоимости имущества, актуальной на дату оценки. Работе эксперта предшествует заключение договора, где, помимо прочего, закрепляются этапы и нюансы работы:
- посещение объекта, подлежащего оценке;
- выбор базы сравнения, которая определяется на основе документов о результатах оценки подобных объектов;
- обработка полученной информации.
Согласно Национальному стандарту оценочной деятельности, заказчик может быть привлечен к ответственности за предоставление недостоверных данных, способных исказить результаты оценки.
После завершения экспертной оценки заказчик получает отчетный документ, в котором, кроме полученной оценочной стоимости, должны быть четко указаны название объекта, его характеристика, а также дата оценки и ее цель. Фиксируются также вид стоимости, используемые методы подсчета и сравнения, а также период, в течение которого оценка имущества будет оставаться актуальной. Документ выдается в двух экземплярах: первый используется заказчиком, а второй – клиентом.
В соответствии с обновленным в 2017 году порядком совершения нотариальных действий в Украине, при регистрации договора владелец недвижимости должен предъявить копии документа об оценки, а также лицензии оценщика.
В законе №2658-14 закреплено право заказчика на получение рецензии отчета об оценке. Для этого необходимо написать письменное заявление, где потребовать рецензирования от профессионалов с практическим опытом по оценке имущества в Украине, превышающим два года, от экспертных советов по качеству, создаваемых при саморегулируемых организациях, или опытных специалистов из Фонда госимущества. Если рецензирование, согласно законодательству обязательно, рецензенты должны выполнить его бесплатно. В остальных случаях заказчику придется внести плату. Он имеет право обращаться за рецензией оценки одного объекта любое количество раз.
Что необходимо для экспертной оценки?
Оценка имущества в Украине может проводиться только отдельными специалистами и организациями, прошедшими сертификацию и включенными в Госреестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности при Фонде госимущества. Клиенты могут выбирать оценщиков самостоятельно, причем в пределах всей Украины без любой привязки к месту расположения.
Чтобы заключить договор оценки собственнику недвижимости необходимо подготовить:
- паспорт в оригинале
- документ, подтверждающий право владения, который должен быть заверен нотариально
- техпаспорт, полученный в БТИ.
Чтобы правильно сформировать цену имущества, эксперту предстоит оценить техническое состояние конкретной квартиры и всего дома, в котором она располагается, а также каждого отдельного помещения. Непременно учитывается степень износа конструкций здания и строительных материалов, а также инфраструктурные элементы, системы безопасности и контроля доступа: лифт, видеонаблюдение, домофон, службы охраны и так далее.
При оценке имущества экспертом анализируется месторасположение объекта и планировка окрестной территории. Важно, находится недвижимость в центре или в отдаленных районах, есть ли в непосредственной близости оживленные магистрали или промышленные зоны, насколько доступны социальные и общественные объекты. Учитывается также транспортная доступность, под которой понимается как уровень развития общественной сети, удаленность от станций метро, так и удобство заезда на личных автомобилях.
Оценка имущества: цена в Украине
Цена услуги по оценке имущества согласуется и фиксируется в договоре. Оценка имущества в Киеве может стоить дороже, чем в других городах Украины, хотя размер оплаты зависит также от особенностей работы, сроков выполнения оценки и ее целей.
Экспертная оценка имущества, как указывалось выше, чаще всего проводится для налогообложения – нотариус обязан приобщить этот документ при регистрации договора по отчуждению имущества. Государственный представитель попросит этот документ также при переоформлении права собственности по наследственным делам и договорам дарения.
Если оценка проводиться для передачи недвижимого имущества в залог при оформлении займа, отчетный документ поступает в кредитную организацию, а для определения убытков – в органы правосудия.
Ориентировочная средняя цена оценки имущества экспертом в областных центрах Украины представлена в таблице.
| № п/п | Областной центр | Квартира, комната (грн.) | Частный дом, дача, коттедж с земельным участком (грн.) |
| 1 | Киев | 500-700 | 500-2000 |
| 2 | Винница | 500-600 | 900 |
| 3 | Днепр | 500-600 | 800-1000 |
| 4 | Житомир | 600-700 | 1900 |
| 5 | Запорожье | 500-600 | 500-800 |
| 6 | Ивано-Франковск | 500 | 600 |
| 7 | Кропивницкий | 500 | 800 |
| 8 | Луцк | 500 | 600 |
| 9 | Львов | 500-750 | 600-800 |
| 10 | Николаев | 600-800 | 800-1000 |
| 11 | Одесса | 650 | 900 |
| 12 | Полтава | 500-600 | 500-600 |
| 13 | Сумы | 500-600 | 800-1000 |
| 14 | Тернополь | 600-800 | 800-1000 |
| 15 | Ужгород | 600-1000 | 700-1500 |
| 16 | Харьков | 550-600 | 700-800 |
| 17 | Херсон | 600 | 1000 |
| 18 | Хмельницкий | 500 | 600 |
| 19 | Черкассы | 500-600 | 1000-2000 |
| 20 | Чернигов | 500-600 | 500-600 |
| 21 | Черновцы | 800 | 1000 |
Оценщик должен указать в отчете дату начала проведения оценки и день ее окончания, то есть составления отчета. Анализируя состояние рынка, оценщик учитывает курс валют, актуальный на момент работы. Документ с данными оценки имущества остается актуальным в течение шести месяцев.
Об услуге
Воспользовавшись услугами компании «Фортеко Украина», вы можете быть уверены в профессиональном выполнении работы вне зависимости от того, будет ли это десятиминутная консультация, или реализация сложного многоэтапного проекта.
Оценка имущества экспертом компании выполняется для любых объектов, принадлежащих частным лицам и организациям разной формы собственности. Это жилые дома, офисные помещения, складские, производственные, торговые, гостиничные комплексы, гаражи, земельные участки и другая недвижимость, включая проблемные объекты незавершенного строительства. Мы работаем по всей Украине и учитываем в работе региональную специфику. Обращайтесь прямо сейчас!
346
