Договор купли-продажи жилья: виды, особенности, риски, оценка имущества
В подавляющем большинстве случаев передача прав на недвижимость осуществляется путем заключения договора купли-продажи. По статистике, чаще всего такие юридические документы подписываются в отношении квартир, которые, в свою очередь, подразделяются на первичную и вторичную недвижимость.
Оценка имущества в Украине и данные аналитических отчетов показывают, что в последние годы и в Киеве, и в других городах достаточно устойчиво развивается строительная отрасль. Соответственно, на рынке появляется немало квартир по привлекательным ценам, но сделки при их покупке имеют свою специфику. Привычные договора купли-продажи при этом не оформляются.
Оценка состояния рынка недвижимости
Несмотря на общую нестабильность, утрату Крыма, продолжающиеся военные действия на востоке страны, а также на невысокие доходы подавляющего большинства населения, количество людей, желающих приобрести жилье на первичном и вторичном рынке, не уменьшается. Это подтверждают и нотариусы крупных городов, непосредственно занимающиеся оформлением договоров, и специалисты по независимой экспертной оценке имущества.
Что касается Киева, Харькова, Одессы, Львова, можно говорить о том, что количество заключенных договоров поступательно увеличивается. Особенно ярко это прослеживается в столице, что связано с разноплановыми мировыми тенденциями, включая усиление и расширение за счет присоединения новых территорий главных городов разных стран и массовую урбанизацию. Кроме того, люди, успевшие продать жилье в Крыму и на оккупированных территориях, стремятся инвестировать средства в недвижимость мирных городов.
При этом увеличивается количество инвестиционных покупок. Желая сохранить и преумножить средства, многие владельцы даже не самого крупного капитала предпочитают вложить деньги в недвижимость.
Не надо быть заинтересованным представителем риэлтерской компании или экспертом рынка, чтобы невооруженным видом увидеть немалое количество строительных кранов и вновь возведенные дома. Спрос на жилье остается стабильным.
Конечно, аналитики пытаются разобраться в том, почему в 2018 году заметно увеличилось количество заключенных сделок по продаже, и как долго еще будет сохраняться такая тенденция, свидетельствует она о спекулятивности сделок или реально отражает состояние рынка.
Договора купли-продажи, их виды и нюансы
Оценка имущества экспертом выполняется до заключения сделки, поскольку от этой суммы будут зависеть выплаты налогов, взнос в Пенсионный фонд и государственная пошлина. Сама организация процесса, форма и содержание договоров купли-продажи в настоящее время проработаны, приведены к единому унифицированному стилю и урегулированы нотариусами. Тем не менее, надо внимательно вчитываться в договор, а также предельно точно отвечать на вопросы нотариуса и слушать ответы второй стороны. Государственные представители стараются учесть все нюансы, чтобы максимально обезопасить сделку.
Если с вторичным жильем все идет по классической, проверенной годами схеме, с первичной недвижимостью, на данный момент, все не так однозначно. Нередко случается так, что, вкладывая деньги в жилье на начальных этапах строительства, инвесторы, на самом деле, не приобретают готовые квартиры с документами, которые могли бы гарантировать право собственности.
Покупка жилья в новостройке представляется собой своего рода схему, в которой вполне могут сочетаться несколько инвестиционных инструментов, среди которых средства фонда финансирования строительства, ЖСК, целевые облигации, отчуждение имущественных прав, форвардные контракты и так далее. Поскольку о стандартном формате сделки речи идти не может, нередко задействуется такой инструмент, как предварительный договор.
Особенности предварительного договора купли-продажи
Предварительный договор – это фиксация намерений, и именно так к нему необходимо относиться. Такой документ нередко применяется риелторами как элемент сделки купли-продажи имущества, но чаще его подписание инициируют девелоперы в качестве компонента схемы отчуждения имущественных прав.
В предварительном договоре содержатся базовые характеристики, условия и сроки, в течение которых стороны обязуются основном договор в дальнейшем. Стоит принимать во внимание тот факт, что при приобретении квартиры в доме, который еще не возведен или не сдан в эксплуатацию, заключить основной договор купли-продажи невозможно, а в предварительном документе должны содержаться гарантии того, что после завершения строительства, покупатель жилья станет полноправным его владельцем. В предварительном договоре также должны быть зафиксированы:
- цена;
- порядок расчетов и распределение расходов;
- сроки передачи имущества;
- условия, которые являются существенными для сторон, а также основные гарантии.
Необходимо учесть преимущества заключения предварительного договора. Стороны имеют возможность предварительно встретиться и провести переговоры, обсудив все условия договора, вопросы внесения оплаты, проверки документации. Не помешают независимая экспертная оценка имущества, а также консультация нотариуса или юриста по поводу содержания документов, на основании которых продавец намеревается отчуждать имущество. Если серьезно отнестись к составлению предварительного договора, это позволит без труда разрешить противоречия и избежать конфликтов.
Обращаться ли с предварительным договором к нотариусу?
Жесткого законодательного требования составлять предварительный договор исключительно в нотариальном порядке. Условия предварительного договора могут определяться без жестких ограничений – достаточно того, чтобы одна из сторон гарантировала продать недвижимость другой стороне по строго определенной цене в установленный срок.
С другой стороны, договор, не оформленный в нотариальном порядке, по сути, не будет являться юридически полноценным документом, который непременно будет принят во внимание судом. Как показывает практика, лучше составить предварительный договор в точно такой же форме, в какой будет составляться основной договор купли-продажи.
Кроме того, когда проведена независимая оценка имущества экспертом, а стороны сделки встречаются в нотариальной конторе, это позволят сразу ответить на все вопросы и закрепить нюансы в документе с бесспорной юридической силой, на который можно ссылаться при разрешении спорных моментов и при оформлении основного договора. Кроме того, если продавец спокойно соглашается на предварительную проверку и нотариальное заверение, существенно снижается риск того, что он является мошенником или не будет стараться выполнить свои обязательства.
Конечно, можно просто подписать типовой договор в офисе застройщика, но все же стоит для начала провести экспертную оценку этого документа, поскольку целые юридические отделы работают над такой формой договора, которая позволила бы вольно трактовать его условия или впоследствии манипулировать ими. Многие компании занимают позицию, при которой клиент или подписывает договор, ему предложенный, или отправляется восвояси. Однако, учитывая конкуренцию на рынке и прочие обстоятельства последнего времени, ситуация рано или поздно будет меняться.
Между предварительным и основным договором
Конечно, от сторон никто не требует излагать уже в предварительном договоре абсолютно все условия, но все же самые главные, базовые позиции прописать необходимо. Стоимость имущества стоит «привязать» в иностранной валюте, а также обязательно зафиксировать порядок проведения расчетов, то есть определить, как и когда будут передаваться деньги: до подписания основного документ, при его оформлении или в рассрочку. Притом, что расчеты в Украине по закону должны производиться в гривне, расчеты всегда должны производиться «в эквиваленте».
Указывать в договоре цену, да и вообще проводить оценку имущества в Украине на предварительном этапе никто не обязывает, но это крайне желательно, чтобы избавить продавца от соблазна впоследствии манипулировать суммами, а покупателя – от возможности заявить, что он все не очень хорошо просчитал. Впоследствии стороны могут скорректировать предварительные соглашения и договориться о новых ценах, однако, только по обоюдному согласию.
Что касается курса валюты, его необходимо указывать на момент подписания основного договора, причем лучше, если это будет курс того банка, через который планируется производить расчет. Если предусмотрена рассрочка платежа, все нюансы должны быть зафиксированы в предварительном договоре, чтобы было понятно, на каких условиях будет составляться основной документ. Но, в любом случае, цена должна быть зафиксирована в гривнах на дату, когда подписан основной договор, и далее изменений быть уже не может – покупателю, чтобы получить право владения, необходимо внести именно эту сумму.
Как быть с ответственностью за нарушения?
Надо признать, что законодатели не предусмотрели какие-либо штрафные санкции и ответственность за невыполнение условий предварительного договора. Однако, четко прописана единая норма, согласно которой сторона, по вине которой договор оказался неподписанным, должна возместить второй стороне все потери, однако их перечень не определен. Это может быть компенсация стоимости оценки имущества экспертом, сумма за отказ от арендаторов и так далее. Лучше все эти нюансы прописать изначально.
Можно ли вернуть аванс, задаток или залог, если договор будет отменен? В гражданском законодательстве нет четкого термина для такой предоплаты, но, как показывает судебная практика, сумма, переданная в соответствии с предварительным договором, определяется как аванс. Если стороны уже на предварительном этапе считают, что сторона, по вине которой не подписан основной договор, должна компенсировать потери, лучше, если будет зафиксирована конкретная сумма.
Согласно той же судебной практике, лучше не использовать термин «залог», хотя риелторы нередко выбирают именно его, хотя это скорее аванс. Дело в том, что в гражданском законодательстве термин «залог» представлен так, что его нельзя применить как инструмент в предварительном договоре. К примеру, отсутствует юридически обоснованная возможность включить в договор обязательство того, что если обязательства продавцом не выполнены, деньги надо вернуть в удвоенном размере. Такой подход неприменим к предварительному договору.
В предварительном договоре можно зафиксировать обязательство продавца передать имущество, а покупателя – принять его. Но, к сожалению, закон не очень защищает покупателя. Если продавец откажется от выполнения договора, покупатель окажется в сложной ситуации. Суд не сможет обязать продавца передать имущество, и единственная возможность – задействование штрафных санкций за нарушение договора. Предварительный договор не является той основой, на которой суд может принять однозначное решение и обязать продавца передать право собственности покупателю. Что касается моральной компенсации при уклонении одной из сторон от обязательств по предварительному договору, она не предусмотрена. Речь может идти только о компенсации убытков, понесенных одной из сторон. Это может быть, например, компенсация стоимости оценки имущества онлайн, юридических и нотариальных услуг, расходов на подготовку объекта к продаже.
Кто имеет право подписать предварительный документ?
Пока речь идет о предварительном договоре, вовсе не обязательно, чтобы одна из сторон имела имущество в собственности. Поскольку это заявление о намерении, поставить подпись под договором могут, например, наследники, которые получат право владения имуществом только через полгода.
Бывает, что участок пока не приватизирован, но это не мешает заключить предварительный договор, в соответствии с которым продавец должен в определенный срок получить необходимые документы. Получать разрешения супруга на продажу на предварительном этапе не обязательно, но в результате такой документ все равно придется приложить к общему пакету. То же касается разрешения от органов опеки, которое на этапе подписания основного договора обязательно, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети.
Перед подписанием договора имеет смысл удостовериться в том, что имущество действительно находится в собственности у продавца. Можно попробовать получить информацию на сайте Министерства юстиции, хотя в настоящее время в базе представлены не все объекты.
Еще один вариант – обратиться к нотариусу, чтобы он сделал запрос в БТИ и выяснил, принадлежит ли конкретный объект, зарегистрированный до 2014 года, конкретному продавцу. Надо сказать, каких-либо строгих перечней документов, подлежащих проверке на этапе предварительного договора, нет. Но опытный нотариус обязательно проведут все проверки для определения тех препятствий, которые непременно дадут о себе знать при заключении основного договора. Государственный представитель непременно сообщит о них покупателю. Если снять ограничения невозможно, лучше отказаться от сделки.
Неизбежные затраты
Стоимость заключения предварительного договора не может быть фиксированной. Например, в Киеве диапазон цен может быть от 500 до 5000 гривен. Окончательная общая сумма зависит от сложности составляемого документа, стоимости нотариальных услуг и от объема условий, которые обозначены в договоре.
Если условиями документа предусмотрена передача аванса, непременно нужна оценка имущества экспертом и уплата обязательного государственного сбора. На эту сумму будет уменьшен размер пошлины, которую в любом случае предстоит внести при заключении основного договора.
Об услуге
Воспользовавшись услугами компании «Фортеко Украина», вы можете быть уверены в профессиональном выполнении работы вне зависимости от того, будет ли это десятиминутная консультация, или реализация сложного многоэтапного проекта.
Оценка имущества экспертом компании выполняется для любых объектов, принадлежащих частным лицам и организациям разной формы собственности. Это жилые дома, офисные помещения, складские, производственные, торговые, гостиничные комплексы, гаражи, земельные участки и другая недвижимость, включая проблемные объекты незавершенного строительства. Мы работаем по всей Украине и учитываем в работе региональную специфику. Обращайтесь прямо сейчас!
401
